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一、房地產企業應對營改增的策略建議

1、加強進項稅額抵扣環節的管理：

（1）企業有效避免重復納稅的前提是有較多的抵扣項。因此，企業通過加大進項稅額抵扣降低稅負是一個重要方法。房地產業的很多原料是由小規模供應商提供，取得增值稅發票較為困難。

（2）房地產企業很多原料增值稅目前采用簡易辦法征收，在抵扣時也會造成困難。

（3）人工則多直接雇用建筑工人，人工費用很難取得增值稅發票。因此，房地產企業在購進原材料時應該更多考慮一般納稅人。

（4）進項稅額抵扣有嚴格的時間要求，需要及時進行抵扣認證，房地產的生產周期較長，需要處理好抵扣認證工作。

2、注重成本控制：

（1）房地產行業成本主要有土地采購、建筑安裝及財務成本等。土地采購成本在不同城市之間差距懸殊。北上廣深等一線城市住宅用地成本都在數萬元每平米，但二線城市土地在萬元左右。

（2）建筑安裝成本主要由原材料和人工費用組成，原料與人工費用在全國范圍內差距不大，在交通運輸極為發達的今天，原料與勞務成本完全可以突破空間限制。

（3）財務費用隨著國內信貸、上市融資、票據等融資渠道的拓寬不斷降低。因此，房地產行業主要的成本還是土地采購成本。

（4）在稅收方面，房地產企業提高利潤主要還應從增加土地成本抵扣來考慮。

3、健全財務制度，規范經營行為：

（1）房地產企業在施行營改增之后，各種增值稅發票可以起到抵扣的目的。

（2）房地產企業必須對原料供應商以及勞務提供者進行篩選，以保證增值稅發票的獲取；必須更加慎重地對待發票，減少遺失或無法抵扣給企業帶來的大量損失。

（3）房地產企業在境外的建筑服務和工程監理服務免征增值稅，因此有規模進行全球化發展的企業可以拓寬自己在空間上的業務范圍，利用稅收政策優惠發展自己。

二、房地產業營改增前后財務應掌握哪些

1、契稅：主要是在購買土地的環節，稅率3%.計稅基礎是購買土地的合同金額（可能回加上土地指標款等，具體不知）。

2、印花稅：計稅基礎和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。

3、增值稅：稅率為11%，應交增值稅=銷售額*11%-進項稅。

4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%

5、土地增值稅：分為預繳和清繳兩個環節。預繳的時候按照預收款金額繳納，稅率受項目位置、產品類型、地方政府政策影響各地不同。

6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規定不同。

7、房產稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎，稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次。

8、企業所得稅：按照應納稅所得額的25%繳納。每個季度預繳，每年4月底之前清繳。同時，預收賬款要作為收入繳納企業所得稅，各地毛利率規定不同。

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作者：mayi8746，九年團隊激勵、合伙人制度建設經驗。