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物業員工工資標準一、物業服務的兩種計費方式

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

包干制是物業管理企業按照和業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞、經營的虧盈，均由物業管理企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包干制，但是當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用酬金制時，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所繳納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

酬金制實質是實報實銷制，物業管理企業按照雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業主多退少補。在這種模式下，物業管理企業只拿業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預定提取比例或固定額度）。由于預收的物業服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。

物業員工工資標準二、 包干制和酬金制的優、缺點分析

1、包干制的優點

首先，包干制執行起來較為簡單，有利于小型的物業管理公司采用。

其次，在業主委員會成員專業水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等的工作，簡便易行。

第三，由于包干制中節省的開支可能成為物業公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業管理企業進行管理方式創新，節約成本。

2、包干制的缺點

首先，在包干制中，物業服務質量的好壞主要靠企業自律，為了獲取更高的利潤，物業管理企業可能會收到錢不花或者少花，往往導致物業管理企業為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；

其次，包干制的成本限制，使得物業管理企業對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業的使用壽命和價值都會產生一定影響；

第三，實行包干制的物業管理企業在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業的利潤，不利于物業管理專業化。

3、酬金制的優點

首先，酬金制費用更加透明，業主對物業管理企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理；

其次，物業管理企業服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業不必考慮多元化經營，有利于企業專利的專業化；

第三，酬金制體現了物業管理企業對業主“管家”式的服務關系，減少了物業管理企業和業主在物業收費方面的矛盾。

4、酬金制的缺點

首先，酬金制需要對物業管理企業進行賬目監督和審計，要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。

其次，物業管理企業處于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業服務支出。由于業主在專業知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據，由此可能帶來物業管理費用的攀升。

物業員工工資標準三、兩種收費方式的比較分析

兩種收費方式各有利弊。

從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業主的要求不高，節省了業主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業主和企業之間的溝通和諒解。對物業管理企業提高技能和專業化發展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業管理行業的發展。

酬金制更體現了市場經濟的要求，更透明化，有助于企業自我管理，有利于物業管理企業專業化水平的提高，但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業管理發展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。

物業員工工資標準四、包干制與酬金制的實施條件

1、酬金制要有比較完善的市場環境，要有誠實守信的企業行為，要有正確的消費習慣和理念，要有比較寬裕的經濟條件等等。

2、商業化機制是一個更加市場化的機制，只有在商業化相對發達的階段，才有可能推選物業管理的酬金制。但是在目前我們國家的現狀下，并不完全適合。

3、從消費群體對服務和收費的敏感性來判斷，消費群體對服務敏感性強的，也就是說他們主要在乎的是服務的好壞，而不是費用的多少，這種情況下，一般適用于酬金制。反之，對收費敏感的，對服務不太敏感的，更適用于包干制。

4、從物業檔次去判斷，高檔物業一般比中低檔物業更適用于酬金制。

5、從物業類型去判斷，商業辦公樓和公眾物業一般比住宅更適用于酬金制。

6、是否適合于酬金制與企業的經營理念，經營習慣也是密切相關的。

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作者：mayi8746，九年團隊激勵、合伙人制度建設經驗。